Ипотечные кредиты

Ипотека – в чём её суть?

Ипотека – это вид кредита, отличительной характеристикой которого является то, что роль гарантийного обеспечения по кредиту выполняет какой-либо объект недвижимости. Чаще всего недвижимостью, оформляемой банку в залог, становится жилой дом или квартира; несколько реже - земельный участок. Также выступать предметом залога банку может и объект коммерческой недвижимости, но пока в России коммерческая ипотека не имеет широкого распространения.

При этом различают два самостоятельных “подвида” ипотеки. Первый случай – когда заёмные средства являются целевым кредитом для приобретения жилья, которое, в свою очередь, и становится залоговой недвижимостью на всё время погашения заёмщиком своего долга. Второй случай – заёмные средства являются нецелевым кредитом, позволяющим потратить эти деньги по своему усмотрению; при этом в качестве залога банку выступает недвижимость, уже имеющаяся у заёмщика.

Данный вид кредита может предусматривать весьма длительные сроки погашения задолженности – от 1 до 25 лет. Размер годовой процентной ставки по кредиту колеблется в диапазоне 9-14% и находится в зависимости от целого ряда факторов (валюта кредитования, величина суммы первоначального взноса, представленная форма подтверждения доходов...).

Правда ли, что ипотека – оптимальный способ разрешить жилищную проблему?

Проблема “квартирного вопроса”, кажется, обречена на вечную актуальность. По крайней мере - в нашей российской действительности. И любому из нас, хотя бы раз в жизни, приходится задуматься над способом решения этой проблемы. Способы, действительно, имеются разные. Прежде всего, квартиру можно приобрести в собственность, но также - можно её арендовать. Купить тоже можно по-разному: либо только после того, когда в наличии появится достаточная сумма собственных денежных ресурсов, либо заняв таковые “ресурсы” у кого-нибудь. Ну и наконец, занимать тоже можно по-разному: обратившись с просьбой о помощи к кому-то из очень близких вам людей (родственники, друзья) и получив от них, по сути, беспроцентную “дружескую” ссуду, или же обратившись с аналогичной просьбой к банку и получив от него “намного менее дружеский” займ под очень немаленький годовой процент. Попробуем проанализировать вместе все перечисленные варианты.

Вариант первый – купить жильё за свои “кровные”, полностью и сразу заплатив “по всем счетам”. Вариант - очень и очень привлекательный, поскольку совмещает в себе целый “букет” плюсов и достоинств: вы становитесь полновластным собственником сразу и бесповоротно, себестоимость вашего приобретения максимально дешёвая, и при этом вы не чувствуете себя никому ничем обязанным. И если вы тот счастливец, кто “лёгким движением руки” может в любую минуту, а также в любом количестве выложить “деньги на бочку” - стоит признать, что данный вариант определённо ваш!

Но всё заметно осложняется, если готовой суммой вы не располагаете. Конечно, можно отложить реализацию заветного желания на будущее и начать планомерно “копить”. Решение – которое, безусловно, имеет право на существование, и которое выбирают довольно многие. Но, стремясь во что бы то ни стало обзавестись жильём по его нормальной (то есть без “процентов”) себестоимости, вы обрекаете себя на то, что ещё довольно долго вам придётся довольствоваться теми квартирными условиями, которые уже и сегодня вас, возможно, не устраивают. Причём всё это время вам придётся жить, ощутимо ограничивая себя и свою семью во многих важных и необходимых, вещах. Но что самое главное – все эти долгие годы, полные сознательных и добровольных лишений, ограничений и нереализованных возможностей, годы, принесённые в жертву заветной цели, и которые уже никогда нельзя будет вернуть и прожить заново, - могут так и остаться ничем не вознаграждёнными.

Причина этому - непрерывно прогрессирующий рост цен на жильё. Это похоже на попытку подняться наверх, шагая по ступенькам эскалатора, который движется вниз. Практически, конечно, осуществимо; но всё зависит от соотношения “скоростей” - той, с которой шагаете вы, и с которой движется эскалатор. Но даже если самые “придирчивые” расчёты подтверждают, что планируемая скорость ваших накоплений будет гарантированно опережать любые мыслимые и немыслимые скорости роста цен на жильё, - будем объективны: чтобы “доплыть” до своей цели, “выгребая” против сильного течения - вам придётся пожертвовать долгими годами своей жизни, которые могли бы быть прожиты другим образом и в других условиях. Да и цена квартиры в тот знаменательный “день Х”, когда вы, наконец, её всё-таки приобретёте – будет очень сильно отличаться от сегодняшней. Так выиграете вы в итоге или проиграете? Есть над чем подумать...

И вы подумали. А подумав, решили попытать счастья другим образом. “Человек человеку – друг, товарищ и брат” - очень кстати пришла вам на память красивая, но несколько спорная, декларация. Вот и решили вы, по ходу дела, разобраться – кто, кому и кем приходится. Рассказали о своих мечтах и планах всем близким вам людям (а также, на всякий случай, и некоторым дальним), объяснили им убедительно и красноречиво, как много для вас значит покупка квартиры, как сильно это должно будет изменить всю вашу жизнь и как мало, по существу, для этого нужно – только чтобы кто-нибудь одолжил вам на полжизни чемоданчик денег... А закончив пламенную речь, с недоумением отметили, что смотрят на вас все “друзья” (не только дальние, но и близкие) с какой-то странной смесью сожаления и осуждения во взгляде, как будто затрудняются определить – то ли вы глупец, то ли вы наглец.

И нужно отдать им должное – они отнюдь не далеки от истины! Потому что просить деньги у тех, кто ими сам не располагает – однозначно глупо (и эта очевидность даже не комментируется); просить же очень крупную сумму денег, на очень длительный срок, и на супер- “братских” условиях у тех, у кого деньги всё-таки водятся - наглость (такая же однозначная и очевидная), поскольку в этом случае вы готовы на долгие годы лишить человека той прибыли, которую он мог бы получать от грамотного инвестирования своих сбережений, и которая ему, конечно же, нужна для решения проблем своей семьи, за которую он несёт ответственность. Но если даже предположить, что кто-то из ваших близких, например, родственников, пойдёт вам навстречу и выдаст вам такой длительный и беспроцентный кредит – будете ли вы потом в моральном плане чувствовать себя “комфортно” на протяжении длительного периода?

Вообще то, на покупке свет клином не сошёлся. Жить можно и в квартире, которая снята в аренду. Сегодня данный способ решения квартирного вопроса становится делом обычным. Об этом, может быть, подумали и вы. Не будем кривить душой и признаем, что есть существенные плюсы и у этого варианта: не нужно ничего ждать, не нужно ничего копить и не нужно ни у кого ничего просить. При наличии стабильного источника дохода (который при этом вовсе не должен быть астрономическим) можно решить проблему жилья быстро, легко и надолго. Только нужно сознавать, что все те выплаты, которые вы будете ежемесячно и постоянно осуществлять, не будут платежами “за квартиру”, а всего лишь платежами “за пользование” ею. И сколько бы денег за аренду вы не выплатили, от этого ни единый квадратный метр не станет вашим собственным.

Впрочем, если проявления собственнического инстинкта вам мало свойственны, то вы вполне можете жить долго и счастливо и в арендуемой квартире, нисколько не тяготясь тем, что, фактически, так и будете ходить “по чужим половицам” всю жизнь. Но нужно отметить и явный минус аренды: никто из хозяев не обязан продлевать арендный договор с вами до бесконечности, а значит – велик риск того, что в течение жизни вам придётся менять жильё не единожды.

Конечно, каждая конкретная жизненная ситуация – уникальна и требует индивидуального подбора “инструментов” для решения проблемы. Однако трудно не согласиться, что на сегодняшний день ипотека является лучшим “инструментом” из тех, что имеются у россиян в наличии. Да, ипотека – хлопотна для оформления. К сожалению - ещё довольно дорога и не всем доступна. Но зато она даёт возможность уже сегодня жить в новой комфортной квартире, платить за которую вы будете ещё только завтра-послезавтра. Вы сразу становитесь собственником своего жилья, что позволяет вам ощутить “почву под ногами” и уверенность в завтрашнем дне . А для такого дела – стоит и “похлопотать”!

Что же касается пресловутой “дороговизны” ипотеки – то сегодня уже активно действует рынок услуг по рефинансированию ипотечных кредитов, грамотное использование которого позволяет в течение погашения задолженности снизить первоначальную процентную ставку (и даже не единожды!). Так что вместо “хныканья” по поводу высоких процентов, лучше научиться пользоваться таким непростым, но очень эффективным финансовым “инструментом” как рефинансирование.

Какова дальнейшая судьба ипотечной квартиры в случае платёжной несостоятельности заёмщика, она достанется банку?
Не смотря на то, что банк является залогодержателем вашей квартиры, забрать её себе в случае возникшей платёжной несостоятельности заёмщика он не имеет права. В этом случае, после вынесения судом соответствующего решения, квартира будет продана с публичных торгов по рыночной стоимости. Из суммы, полученной после реализации объекта недвижимости, прежде всего будет погашена оставшаяся задолженность банку; оставшаяся часть суммы будет возвращена вам. Учитывая факт постоянного роста цен на жильё, ваша квартира на момент продажи её с торгов будет стоить несомненно дороже, чем стоила в момент её покупки. А значит, после погашения всех долгов перед банком, у вас на руках в любом случае останется приличная сумма денег. Если до выставления квартиры на торги вами уже была выплачена значительная часть кредита, то очень даже возможно, что оставшейся после продажи жилья суммы окажется достаточно для того, чтобы приобрести другое поскромнее – тогда и на улице остаться вам не грозит.

Допустима ли сдача в аренду жилья, приобретённого в ипотеку?

В этом вопросе решающее слово – за банком. Если вы, приобретая квартиру в ипотеку, рассматриваете, хотя бы гипотетически, возможность последующей сдачи её в аренду – нужно ещё до подписания кредитного договора внимательно ознакомиться с условиями, которые банк выдвигает в этой связи. Некоторые кредиторы накладывают запрет на сдачу залоговой недвижимости в аренду. Другие – вносят в текст договора фразу, которая закрепляет за банком право разрешать или не разрешать сдачу ипотечного жилья в наём. И наконец, часть банков относится совершенно безразлично к тому, кто использует для проживания квартиру, находящуюся у них в залоге. Для этих банков достаточным является исполнение фундаментального условия кредитного договора – регулярное внесение ежемесячных платежей по кредиту.

Чем оправданы дополнительные расходы на ипотечное страхование?

Задолженность по ипотечному кредиту вам придётся погашать на протяжении длительного времени. В течение этого периода вы, к сожалению, не можете быть гарантированы от того, что с вами или с купленной жилплощадью не случится какое-либо происшествие, которое кардинально изменит положение вещей, имеющее место на момент подписания договора. Вы неожиданно можете полностью или частично утратить трудоспособность (например, в результате несчастного случая). Ваше жильё может быть приведено в состояние полной или частичной негодности (например, в результате стихийного бедствия). Или же на пороге вашей(!) квартиры однажды появится её законный(!) владелец, “вооружённый” убийственно бесспорными доказательствами своих прав. Во всех подобных случаях продолжать погашать вашу задолженность перед банком будет уже страховая компания. В ипотечном страховании выделяют три разных вида: страхование жизни и трудоспособности заёмщика, страхование имущества (дома, квартиры), страхование титула (страхует риск утраты права собственности). “Средневзвешенная” плата за страховой “продукт” составляет приблизительно 1% (реальная величина будет зависеть от таких факторов как возраст и профессия заёмщика, уровень технического состояния объекта недвижимости...)

Любую ли недвижимость можно предложить банку в залог?

Нет, не любую. Каждый банк вырабатывает свой индивидуальный набор требований, предъявляемых к недвижимости, которая призвана послужить объектом залога кредитору. В частности, банк могут интересовать: техническое состояние здания, год его постройки, отсутствие объекта в очереди на реконструкцию или снос. В случае, когда в залог оформляется не квартира в многоквартирном доме, а отдельно стоящее строение (коттедж) – банк обычно требует, чтобы земля под коттеджем также находилась в собственности заёмщика. В любом случае, выбрав недвижимость, которую вы хотели бы предложить вашему банку в залог, - целесообразно заранее проконсультироваться с банковским кредитным инспектором на предмет соответствия жилплощади требованиям банка. Для этого лучше всего показать инспектору весь имеющийся набор документов на данную недвижимость. Или, как минимум, позвонить по телефону и описать основные характеристики предполагаемого залога.

Ипотечный кредит может содержать в себе скрытые комиссии банка?

Такой вид комиссий, в основном, характерен для потребительского кредитования. При ипотечном кредите практически всеми банками, помимо годовой процентной ставки, взимается также единоразовая комиссия за услугу по выдаче кредита. Её размер в процентном выражении составляет 0,5-2% от всей кредитной суммы; в рублёвом выражении – 3000-30000 рублей вне зависимости от кредитной суммы. В ряде банков с вас могут потребовать плату за услугу рассмотрения кредитной заявки (1000-5000 рублей). Указанная сумма будет с вас взята, даже если по итогам рассмотрения вашей заявки вам будет отказано в выдаче кредита. Очевидно, что в банки, практикующие данный вид банковских сборов, имеет смысл обращаться, когда вы совершенно уверены в положительном решении по вашей заявке.

Сколько времени может понадобиться для получения ипотечной ссуды?

От того, насколько быстро удастся вам собрать необходимый пакет документов, зависит, насколько быстро банк сможет приступить к рассмотрению вашей кредитной заявки. Непосредственно на рассмотрение заявки банку может понадобиться от 1 до 7 дней. Получив положительное решение по своей кредитной заявке, вам придётся, не теряя времени даром, как можно быстрее подыскать квартиру. Как правило, банки отводят на эти поиски примерно 3 месяца. Если же по истечении трёх месяцев вы окажетесь не в состоянии представить кредитору подходящую для залога недвижимость – вас ожидает печальная участь начинать весь бюрократический марафон заново и быть подвергнутым процедуре проверки со стороны банковской службы безопасности.
После выбора недвижимости около 3 дней уйдёт на её оценку, потом ещё 1-3 дня – на её страховку. Затем банк возьмёт документы на недвижимость для проверки, и это займёт 2-5 дней. После того как документы на недвижимость будут банком благополучно проверены, вы будете должны обратиться в соответствующее учреждение юстиции для регистрации сделки с продавцом недвижимости. При срочном оформлении регистрации это занимает 1 неделю. При обычном – до 1 месяца.

В итоге, если вы сможете найти жильё очень оперативно, и если ваш банк-кредитор не затеет “волокиту” в процессе рассмотрения документов, - вы сможете заселиться в новое жильё спустя всего примерно 1 месяц с момента представления вашей кредитной заявки в банк.

Какие требования предъявляют банки к рабочему стажу?

Абсолютное большинство банков выдвигают условие наличия непрерывного трудового стажа по последнему месту работы как минимум 6 месяцев. Но при большом желании всё-таки можно найти и такие банки, которые удовольствуются 3-мя месяцами. Также предъявляются требования к общему стажу работы: он не может быть меньше 1 года. В том случае, если в трудовой книжке зафиксированы перерывы в работе, превышающие 6 месяцев, вы должны будете представить письменное объяснение причин этих перерывов.

Может ли рассчитывать на получение ипотечного кредита тот, кому основную часть его зарплаты выдают в “конверте”?
Возможно. В этом случае вы должны будете представить в банк справку о ваших реальных доходах, составленную работодателем в свободной форме (в некоторых ситуациях - по форме банка). Для того, чтобы заручиться от работодателя такой справкой вам нужно суметь его убедить в том, что указанные в ней сведения ни в коем случае и ни при каких обстоятельствах не будут переданы в налоговые органы, а нужны банку исключительно для объективной оценки уровня вашей платёжеспособности.

На просьбу о выдаче справки о доходах работодатель ответил отказом. На ипотеке можно ставить крест?

Не спешите отчаиваться! Даже в такой ситуации ещё не всё потеряно. Имеются (хоть и в небольшом числе) банки, которые соглашаются выдавать ипотечный кредит вообще без справок о доходах. От соискателя кредита в этом случае принимается заявление о размерах реального дохода, составленное им в свободной форме. Но будьте готовы к тому, что ставка по кредиту, выданному на таких условиях, будет существенно завышена. Также резко возрастает риск получения отказа в выдаче кредита.

Можно ли избежать уплаты первоначального взноса?

Выплата заёмщиком первоначального взноса – обычная практика при ипотечном кредитовании. Минимальный размер такого взноса составляет, как правило, 10% от полной стоимости приобретаемого жилья. Время от времени банки расширяют ассортимент своих “продуктов” за счёт специальных ипотечных программ, работающих без первоначального взноса. Такие программы обычно работают очень ограниченное время (1-2 месяца), поэтому, чтобы получить шанс воспользоваться ею, нужно регулярно и внимательно отслеживать соответствующую информацию по разным банкам. Очень удобны для такого вида мониторинга официальные сайты кредитных организаций. Но помните, что, воспользовавшись программой без первого взноса, вы будете вынуждены впоследствии платить заметно более высокую процентную ставку. Проверка реального уровня вашей платёжеспособности окажется жёстче, а риск получения отказа – выше.

К каким дополнительным расходам по ипотеке нужно быть готовым?

Помимо годовой процентной ставки и банковских комиссий, заёмщику предстоит понести ещё целый ряд расходов, так или иначе связанных с заключением договора об ипотечном кредитовании. Это – оплата полисов страхования заёмщика и недвижимости (предмета залога) – 1%. Оплата услуг ипотечного брокера (в случае, когда обращаетесь в банк через посредника) – 1-2%. Оплата за оказанные услуги агентства недвижимости - 2-6%. Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости – 3000 -10 000 руб. Нотариальное заверение сделки - 1% от суммы стоимости недвижимости. Срочная регистрация заключённой сделки в соответствующем учреждении юстиции – 4000 – 10 000 руб.

Трудовая деятельность заёмщика должна быть оформлена официально?

Да, это обязательное требование. Не смотря на то, что в отношении заработной платы банки демонстрируют довольно высокий уровень лояльности и соглашаются принимать в расчёт неофициальные “серые” доходы, - тем не менее факт трудоустроенности потенциального заёмщика не должен вызывать вопросов. Его трудовая деятельность должна быть официально оформлена в полном соответствии с действующими нормами трудового законодательства. В подтверждение этого, соискатель кредита обязан представить банку копию своей трудовой книжки, заверенную печатью фирмы-работодателя и подписанную начальником отдела кадров.

Согласится ли банк выдать ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю?

Да, сегодня подобная перспектива уже достаточно реальна (хотя и не во всех банках). Если ещё пару лет назад требования, предъявлявшиеся к индивидуальным предпринимателям, рассеивали как дым всякую надежду на возможность ипотечного кредитования (требовались очень серьёзные обороты по счетам, не допускалось использование упрощённой системы финансовой отчётности) – то в наши дни наблюдается смягчение требований. Так или иначе, индивидуальный предприниматель должен будет подтвердить факт ведения хозяйственной деятельности и представить свою финансовую отчётность. Минимальный срок ведения коммерческой деятельности должен быть от 1 года и выше. Объективности ради отметим, что вероятность отказа в предоставлении ипотечного займа для индивидуальных предпринимателей, в любом случае, остаётся намного выше в сравнении с наёмными работниками. Банки мотивируют это тем, что уровень финансовых рисков у предпринимателя намного выше, чем у наёмного работника: работник, в случае увольнения с одного рабочего места, может пойти и устроиться на другое место работы; предприниматель же, в случае банкротства, имеет гораздо меньше шансов в короткий срок “поставить на ноги” новый успешный бизнес.

Какова роль поручителя?

Обычно банк настаивает на представлении поручителей в том случае, когда находит уровень доходов заёмщика недостаточно высоким для выдачи ему ипотечного кредита. В ситуации, когда наступает платёжная несостоятельность заёмщика (невозможность или отказ погашать задолженность), требование по погашению задолженности по кредиту предъявляется банком поручителю. Большинство банков принимает в качестве поручителей только близких родственников заёмщика (таких как отец-мать, сын-дочь, брат-сестра). Но некоторые банки соглашаются принимать в качестве поручителей также лиц, не состоящими с заёмщиком в близких родственных связях. Если в качестве поручителей выступают родственники – их количество может достигать 4-х человек; если посторонние лица – количеством до 2-х человек. К поручителям банк предъявляет требования, аналогичные тем, которые предъявляются и к самому соискателю кредита (обязательно наличие постоянного источника дохода!). Добрый и очень полезный совет всем: соглашайтесь на роль поручителя только если речь идёт о близких родственниках, которым вы абсолютно доверяете! Выплачивать в течение долгих лет чужие долги – удовольствие, прямо скажем, ниже среднего.

Чем отличаются между собой поручитель и созаёмщик?

Созаёмщик получает такие же права и обязанности по ипотеке как и главный заёмщик. Наравне с последним, созаёмщик становится собственником жилья, купленного в ипотеку. Но вместе с этим приобретает и “солидарную” ответственность по погашению ипотечной ссуды. Чаще всего становятся созаёмщиками супруги. Например, если ипотечную ссуду берёт жена, то банк обязательно потребует, чтобы муж стал созаёмщиком. Правда, бывают случаи, когда банки соглашаются принять в качестве созаёмщиков лиц, не являющихся родственниками.

Поручитель, в отличие от созаёмщика, собственником ипотечной недвижимости не становится. И требования по уплате задолженности банку будут к нему обращены лишь после того, как банк поймёт, что ни главный заёмщик, ни один из созаёмщиков не в состоянии продолжать выполнять свои платёжные обязательства.

Допускается ли выдача ипотечного кредита иностранному гражданину?

Да, это допускается. Отдельные банки практикуют предоставление ипотечных займов иностранным гражданам. Обязательное условие при этом – наличие законных оснований для пребывания на территории РФ. Для подтверждения таковых банк обязательно потребует продемонстрировать вид на жительство или визу.

Требуется ли в обязательном порядке постоянная регистрация в регионе фактического проживания?

Нет, данное условие не является обязательным. Гораздо более важным является другое условие:приобретаемая в ипотеку жилплощадь не должна находиться за пределами региона присутствия банка-кредитора. Предположим, что вы, имея постоянную регистрацию в Алтайском крае, приехали по мотивам работы в Москву и захотели в Москве купить квартиру. Получив всё в той же Москве временную регистрацию, вы решили обратиться в один из московских банков, предлагающих услугу ипотечного кредитования... Большинство банков не найдёт в такой ситуации ничего, что могло бы воспрепятствовать выдаче вам кредита.

Я проживаю в небольшом провинциальном городке, в котором лишь один или два банка оформляют ипотеку. Мне недоступен никакой другой выбор?

Вовсе не обязательно. Постарайтесь получить информацию по банкам, расположенным в том городе, который является столицей вашей области. Предположим, вы являетесь жителем города Красноуральск Свердловской области. Административный центр Свердловской области - город Екатеринбург. У вас есть возможность обратиться за ипотечным кредитом как в банки, “физически” присутствующие в городе Красноуральске, так и в кредитные учреждения города Екатеринбурга. Естественно предположить, что в банках областного центра можно найти намного больше интересных предложений по ипотечному кредитованию. Однако, прежде чем обращаться за ипотечной ссудой в банк Екатеринбурга, не забудьте заранее поинтересоваться, согласится ли банк кредитовать покупку жилья в Красноуральске. Дело в том, что многие банки устанавливают ограничение на местонахождение предполагаемой ипотечной недвижимости: к примеру, в радиусе 100 (200, 300) км от столицы области.

По какой схеме производится погашение ипотечной задолженности?

Погашение ипотечного кредита может осуществляться по одной из двух существующих схем – аннуитетной или дифференцированной.
Аннуитетная схема предполагает погашение задолженности ежемесячными выплатами, размер которых остаётся всегда постоянным. Каждый ежемесячный платёж состоит при этом из двух частей: первая – является выплатой по основному долгу, вторая – предназначается для погашения кредитных процентов. С каждым платёжным месяцем доля по погашению основного долга – возрастает, а доля для погашения процентов – убывает (так как проценты начисляются на оставшуюся часть основного кредита). Но несмотря на то, что в течение всего времени выплат ежемесячные платежи претерпевают внутренние “структурные” изменения - “на выходе” заёмщик имеет к оплате всегда одну и туже сумму, что очень удобно для чёткого исполнения платёжных обязательств. Остаётся только пунктуально следовать графику платежей.
Дифференцированная схема предполагает погашение задолженности посредством ежемесячных выплат, размер которых меняется с течением времени: в первый месяц выплачивается самый большой платёж, затем каждый месяц величина его будет постепенно уменьшаться. Структурно каждый ежемесячный платёж также представлен двумя частями: одна – по погашению основного долга, другая - по погашению процентов. Однако, в отличие от аннуитетной схемы, размер той части платежа, которая идёт на погашение кредитной суммы, всегда остаётся постоянным, в то время как доля, предназначенная для погашения процентов, с каждым платежом уменьшается (поскольку насчитывается на сумму оставшегося основного долга). В банковской практике аннуитетная схема расчётов по ипотечному кредиту получила намного более широкое применение, так как признана более удобной для заёмщиков.

Допускается ли досрочное погашение ипотечного кредита?

Банки вовсе не приходят в восторг от того, что заёмщик имеет намерение погасить задолженность досрочно. Ведь за пользование банковскими заёмными средствами вы платите банку “вознаграждение” в виде процентов по кредиту. И в зависимости от того, как долго вы будете ими пользоваться, зависит, сколько прибыли вы принесёте кредитору. Поэтому, чтобы ограничить ущерб от потери этой прибыли, многие банки вводят определённые “защитные меры”. Это может быть мораторий на досрочное погашение ( другими словами - определённый срок, в течение которого вы не имеете права осуществить досрочный расчёт по кредиту). Продолжительность такого срока у различных банков может варьироваться в диапазоне 3 – 12 месяцев. Другим “ограничителем” является штраф за досрочную выплату кредита. Он может составлять от 1% до 5% от суммы, подлежащей досрочному погашению. Также банками вводится такой параметр как минимальная сумма, допустимая для досрочного погашения.

Заёмщик, ещё до подписания (!) кредитного договора, должен внимательно ознакомиться со всеми подробностями, касающимися данного вопроса: предусматривает ли договор вообще возможность погасить кредит досрочно; если предусматривает, то на каких условиях; если предусмотрена минимальная сумма – какова её величина в денежном эквиваленте. При согласии банка на осуществление вами досрочного погашения долга – для вас будет составлен новый платёжный график с учётом перерасчёта задолженности.

Что сделать вперёд – получить банковское решение по кредиту или найти квартиру?

Принципиальной разницы здесь нет. Каждый может выбрать свою тактику. Либо обращаться с кредитной заявкой в банк, уже имея на примете “идеальный”, как вам кажется , квартирный вариант. В этом случае останется только уповать на то, чтобы банк в кредите вам не отказал. Либо сначала заручиться положительным решением банка, и тогда уповать придётся на то, что в отведённый кредитором срок вы успеете найти подходящий ипотечный вариант. Однако важно за всеми “тактическими манёврами” не забыть о “стратегических” моментах, а именно: главным игроком на этом поле является банк. Без его положительного решения по кредиту теряют смысл самые “идеальные” находки. А быть абсолютно уверенным в том, что банк согласится вас кредитовать, не может никто и никогда. Отсюда следует правило, которому нужно следовать неукоснительно: никогда и ни при каких обстоятельствах не выплачивайте задаток, прежде чем получите от банка подтверждение о выдаче вам кредита. Потому что в случае отрицательного решения по вашей кредитной заявке продавец недвижимости имеет полное законное право не возвращать вам деньги. Потому что обеспечить наличие платёжных средств для совершения сделки по купле-продаже – это именно ваша обязанность.

Андеррайтинг – что это такое?

Андеррайтинг – это не что иное, как оценка уровня платежеспособности соискателя кредита. Данную процедуру проходит абсолютно каждый, подавший на рассмотрение банку заявку на получение ипотечной ссуды. Именно результаты этой оценки являются для кредитора основанием выдать или не выдать вам ссуду. Порой банк принимает промежуточное решение: например – выдать кредит, но на меньшую, по сравнению с запрошенной, сумму; или – выдать кредит на сумму, равную запрошенной, но при условии представления поручителя с уровнем дохода не ниже заданного уровня.

На результат оценки платёжеспособности влияет целый набор различных факторов. Причём каждый банк имеет свой индивидуальный подход к интерпретации полученных о заёмщике данных. Другими словами, одна и та же характеристика в разных банках может расцениваться неодинаково. К примеру, для какого-то банка отсутствие у клиента законченного высшего образования уже может являться вполне серьёзным поводом для отказа в предоставлении кредита. А для другого и наличие судимости не будет расценено как однозначно достаточное основание для принятия отрицательного решения по заявке (анализу будут подвергнуты ещё многие другие факторы).

Могут ли в ипотечной квартире быть прописаны другие лица?

Как правило, банки не чинят в этом препятствий, поскольку регистрация (прописка) никак не связана с правом собственности на жильё и не приводит к каким-либо гражданско-правовым последствиям. Факт наличия так называемой “прописки” имел действительно фундаментальное значение в Советском Союзе. Но объяснялось это тем, что в те времена не существовало в принципе такого явления как частная квартира, а, соответственно, и право собственности на неё. Граждане, по закону, являлись только нанимателями государственного жилья. В таких условиях прописка представляла собой главное доказательство того, что человек имеет статус нанимателя жилья. Сегодня, в случае возникшей необходимости, выписать человека, имея на руках решение суда, не составляет проблемы. Поэтому банки вполне лояльно относятся к фактам регистрации в ипотечном жилье других лиц.

В чём заключается суть перекредитования (рефинансирования) ипотечного кредита?

Перекредитовать (рефинансировать) ипотечный кредит – это значит взять новый кредит с более низкой годовой процентной ставкой (как правило – в другом банке) и полученными заёмными средствами рассчитаться по прежнему ипотечному кредиту. При этом залоговым обеспечением по новому кредиту будет выступать всё та же недвижимость.

Иными словами, новый банк-кредитор попросту выплачивает прежнему кредитору вашу оставшуюся задолженность по ипотеке, и вы теперь имеете долг перед новым банком. Фокус в том, что теперь ваш кредит имеет более низкую процентную ставку, становясь от этого менее обременительным для вас. А это, согласитесь, очень даже здорово. Новый банк также доволен, поскольку в вашем лице приобрёл нового клиента.

Но нужно помнить, что процедура рефинансирования кредита, хоть и может в конечном итоге принести заёмщику очень даже ощутимую выгоду, на стадии её оформления сопряжена с немалыми расходами. А значит, прежде чем её начинать, необходимо произвести тщательные расчёты – чтобы планируемые доходы не оказались, в конечном итоге, “съеденными” предварительными расходами. Эксперты рынка ипотечного рефинансирования настоятельно рекомендуют прибегать к этой услуге только в случае, когда разница между процентными ставками достигает, как минимум, 2%.

Может ли быть продана квартира, купленная по ипотеке?

Фактически, это возможно. Хотя схема, по которой будет осуществляться данная процедура, - совершенно нестандартная, и для простого человека, не являющегося специалистом в данной сфере, может даже казаться подозрительной. Дело в том, что одним из основных свойств ипотечного жилья является невозможность его продажи до полного погашения кредитной задолженности. Но из этой ситуации существует выход: будущий покупатель жилплощади осуществляет досрочное погашение вашей ипотечной задолженности и выводит, таким образом, квартиру из-под залога. После этого с ней уже можно совершать абсолютно любые операции.

Но как убедить покупателя, что денежные средства, которые он направит на погашение вашего кредита, ему гарантированно вернутся потом в виде жилых квадратных метров? Такая “неординарная” сделка, безусловно, должна производиться в тесном контакте с банковскими специалистами. Банк вам должен объяснить, как именно на практике будет осуществляться досрочное погашение, производимое третьей стороной и каким образом данная процедура будет оформлена юридически.

Какую валюту предпочесть при оформлении ипотечного кредита, рубли или доллары США?

К сожалению, на данный вопрос однозначного ответа просто не существует (по крайней мере в нынешних условиях нестабильности и непредсказуемости мирового финансового рынка). Ведь знать ответ на данный вопрос – всё равно, что знать, какая из валют в среднесрочной перспективе (а для ипотечного займа было бы лучше – в долгосрочной!) будет демонстрировать устойчивую тенденцию на укрепление курса. Можно ли рассчитывать на то, что кто-то сегодня действительно располагает подобной информацией? Вопрос, конечно же, риторический... Единственно достоверно то, что сегодня, несмотря на заметную нестабильность доллара, проценты по долларовым кредитам всё же продолжают оставаться ниже на 1-2% по сравнению с кредитами в рублях. Рубль достаточно окреп только в течение нескольких последних лет, и мы традиционно, по привычке, ещё носим в глубине души страх перед его возможным резким ослаблением. А значит, просто выбирайте то, во что верите больше. Ну, или же ту валюту, в которой вы получаете зарплату. В таком случае вам, по крайней мере, не придётся терять на конвертации денежных знаков.