(495) 669-35-99


Кредитный калькулятор
Поможет узнать размер процентной ставки..
Кредитный калькулятор

Как получить ипотечный кредит?

Сегодня население, деловито ищущее возможность улучшения своих жилищных условий, легко и непринуждённо оперирует понятием “ипотека”. У крупных строительных компаний считается хорошим тоном формировать привлекательные условия покупки недвижимого имущества в кредит, а банки заключают со строительными организациями  соглашения по совместному кредитованию жилья по выгодным схемам. Стабильно растущие цены на недвижимое имущество  служат причиной, по которой люди стремятся инвестировать свои средства в жильё сегодня, а не откладывая это на завтра. И если собственных сбережений не хватает, реальной возможностью получить недостающую сумму может стать ипотечная ссуда. Действующая схема очень проста: чтобы стать счастливым обладателем новенькой квартиры в новостройке, нужно вложить 10-15% собственных средств, а остальную часть выплачивать в рассрочку на протяжении 5-20 лет.

Особо предприимчивые начинают заранее приобретать жильё для подрастающих детей – в новых условиях рыночной экономики мы быстро научились думать с прицелом на будущее. И ничего страшного в том, что квартира перейдёт в собственность родителей значительно раньше, чем паспорт и аттестат зрелости окажутся в руках их повзрослевшего ребёнка – доход от сдачи квартиры в аренду окажется выгоднее любого банковского депозита.

Казалось бы, делов-то... Осталось только пойти в любой из банков, работающих по программе жилищного кредитования, и взять ссуду. Ничего “запредельного” - нужно только написать заявление, подтвердить документально уровень своих доходов, подыскать удовлетворяющую все требования квартиру, внести свою часть оплаты стоимости жилья.

Но, как оказывается на практике, не такое уж это лёгкое дело – купить квартиру не на свои деньги. Ипотека отличается такими особенностями, которые могут понравиться далеко не каждому. И не любой человек согласится ограничить себя жёсткими обязательствами на долгий срок.

Так в чём же отличие ипотечного кредита от всех остальных? Его принципиальная особенность заключается в том, что выдаётся он для приобретения недвижимости, которая, в свою очередь, призвана стать залоговым обеспечением по тому же самому кредиту. Другими словами, вкладывая ваши денежные средства в квартиру, ту же самую квартиру вы и предлагаете  кредитору в  залог. Таким образом, возможная перспектива рисуется не очень-то радостная: при наступившей невозможности выполнять свои договорные обязательства, вы подвергаетесь риску просто-напросто лишиться квартиры, после того как в течение определённого срока вкладывали в неё очень немаленькие деньги.

Так что прежде чем связать себя длительными долговыми обязательствами, дайте себе труд тщательно разобраться в том, на каких конкретных условиях ваш кредитор готов вас “осчастливить”. Помните, ваши последующие расходы могут напрямую зависеть от того, насколько вы преуспели в усвоении ипотечных премудростей в целом, и тонкостей вашего контракта в частности. В ваших силах существенно уменьшить неизбежные дополнительные траты.

Перво-наперво убедитесь, что вы имеете достаточные основания рассчитывать на получение вышеозначенного займа. Несмотря на тот факт, что представители  руководства страны открыто выражает неудовлетворение низкими темпами развития ипотечного кредитования, банки не торопятся сделать этот вид кредита более доступным для населения и пока явно не расположены снижать уровень своих требований к заёмщикам.

Изначально эта жилищно-кредитная программа предназначалась для лиц, испытывающих  жилищные и финансовые затруднения. Реальная банковская практика заметно “подкорректировала” идею. Сегодня соответствовать требованиям, выставляемым банками, не по силам даже людям, имеющим средний уровень доходов.

Кому могут отказать в выдаче кредитных средств?

Прежде всего лицам, предоставившим фиктивные документы о доходах. Так же тем, кто не может предоставить внятную, убедительную информацию о своём работодателе. Банками не приветствуется так называемая “серая” зарплата, предпочтение отдаётся клиентам, не имеющим сложностей с налоговиками.

Сложно будет добиться кредита тем, кто занят в сетевом маркетинге, а также владельцам собственного бизнеса: риск нестабильности доходов в этой сфере занятости достаточно высок. Неизбежно возникнут вопросы и при несоответствии уровня ваших образования и квалификации занимаемой вами должности. Въедливые кредиторы устроят “досмотр с пристрастием” вашей трудовой книжке и  тщательно проанализируют такие показатели как перерывы в трудовом стаже, устройства на работу в фирмы-”однодневки”.

Естественно, шансы близки к нулю у тех, кто был уволен за несоответствие занимаемой ими должности или за грубые нарушения трудовой дисциплины. При заполнении анкеты заёмщика рекомендуется опустить такие подробности как наличие у вас тяжёлого хронического заболевания или рискованных (а значит, опасных для жизни!) увлечений.

Помните, что для банка важен не только достаточный уровень вашего персонального дохода, но и размер совокупного семейного дохода. Зарплата, вполне удовлетворяющая взыскательные требования кредитора в её “нераздельном” виде, становится в глазах того же самого кредитора слишком незначительной и ненадёжной, будучи поделена на количество членов семьи.
Если вы с вашей “второй половиной” участвуете в кредитовании на правах созаёмщиков – не будет излишним ещё до подписания ипотечного договора подумать об оформлении и заключении договора брачного, который бы позволил минимизировать негативные последствия в случае кардинальных изменений в вашей личной жизни.

Но всё  это только начало. Необходимо будет также проанализировать все тонкости, могущие повести к опасному уровню роста задолженности, превратив её в бремя, понести которое вам окажется просто не по силам.

Самая распространённая причина, по которой происходят подобные досадные метаморфозы – это выбор банка, предложившего низкую процентную ставку по кредиту. В безжалостном мире финансов “альтруисты”, увы, не выживают. И любой банк отдаёт себе в этом отчёт. А значит, подчёркнуто выгодное условие сделки призвано сыграть лишь роль пресловутой “конфетки”, вместе с которой, конечно же, вам дадут “в нагрузку” пару-тройку таких условий, что мало не покажется.
Например, это могут быть очень высокие комиссионные за ведение счёта или за погашение кредита раньше срока. Также возьмите себе на заметку, что для лиц с неофициальным доходом ставка по ипотеке может оказаться намного выше в сравнении с теми, кто имеет абсолютно “прозрачные” доходы.

“Идеальный” вариант, конечно же – обратиться за кредитом в банк, в котором у вас имеются “свои люди”. Надежды на предоставление кредита будет больше, а процедура купли-продажи  пройдёт быстрее. Хотя, всё равно, никакой друг не сможет застраховать вас от всех “подводных камней” ипотеки.

Для “оптимизации” процесса поиска и добывания ипотечной ссуды на приемлемых условиях можно порекомендовать обратиться с заявками в несколько банков сразу (благо платить за это сегодня не нужно). Впоследствии можно будет выбрать вариант, наиболее для вас приемлемый. Для подкрепления своих позиций постарайтесь найти в кругу ваших друзей человека, который имеет высокую “прозрачную” зарплату, готового выступить перед банком вашим поручителем.

Помня о непредсказуемости рынка недвижимости, позаботьтесь обезопасить себя (насколько это вообще возможно!) от его возможных капризов, создав себе некоторую финансовую “заначку”. Возможно, у вас возникнет необходимость оплатить услуги страховщика или оценщика по непредусмотренным вами тарифам, только по той причине, что именно данных специалистов вам “настойчиво порекомендовал” ваш банк-кредитор...Никогда нельзя исключить возможность подорожания квартиры за то время, в течение которого вы будете собирать документы.

Неудачно выбранный риэлтор также может стать причиной неприятных неожиданностей. Участие даже достаточно опытного риэлтора, как правило, не исключает полностью возникновения каких-то вопросов и необходимости в урегулировании формальностей. В случае же сотрудничества с несведущим агентом, вам гарантировано большее количество потраченного времени и нервов. Не исключено, что вы сами должны будете проделать какой-то объём его работы.

Некоторые, столкнувшись с многочисленными сложностями ипотеки, принимают решение вовсе не связываться с ней, и пытаются для решения своих жилищных проблем получить несколько кредитов потребительских одновременно. Теоретически, такой вариант имеет право на существование, но при условии, что вы в избытке обладаете такими качествами как  дух авантюризма и безграничная уверенность в своих собственных силах.  

Если вы всё-таки преодолели всю полосу бюрократических препятствий и наконец-то получили на руки желанный и выстраданный вами договор – ни в коем случае не торопитесь его подписать. Делать это настоятельно рекомендуется исключительно после тщательного ознакомления со всеми своими правами и обязанностями. Будьте предельно внимательны к таким пунктам договора как: условия по досрочному погашению займа; система штрафов за нарушения графика ежемесячных выплат; условия, дающие банку право потребовать немедленный возврат долга; возможность изменения процентной ставки.

Как показывает практика, совершенно не оправдывает себя расчёт на то, что квартира, отвечающая как вашим так и банковским требованиям, найдётся очень быстро. Понятно, что большинство заёмщиков предпочли бы квартиру в новостройке. Однако, кредиторы не любят иметь дело с призрачными перспективами “завершения строительных работ в ...”. Большая часть банков избегает связываться с кредитованием жилья в стадии строительства. А те, которые согласятся на это, закономерно и неизбежно установят процентную ставку по такому кредиту существенно выше, чем по кредитам на недвижимость, которая “приходит” с  вторичного рынка.  Незавершённый проект может быть одобрен и профинансирован банком только в том редком случае, когда последний полностью доверяет определённому застройщику и не опасается возможности прекращения строительства.

Если вы решили, что вариант, устраивающий все заинтересованные стороны, вам будет легче подыскать на рынке вторичного жилья, примите к сведению некоторые замечания в этой связи. Во-первых, банк ни при каких условиях не даст своего согласия на приобретение вами квартиры в ветхом здании, равно как и в здании, предназначенном на снос или для реконструкции. И хотя формально все остальные постройки, не относящиеся к вышеозначенной группе, не должны были бы вызывать со стороны банка никаких претензий, в реальности кредит почти никогда не выдаётся под строение, имеющее дату своего “рождения” ранее 1970 года. Другим препятствием при получении кредита может послужить наличие в квартире перепланировок, проведённых незаконно.

Вопрос фундаментальной важности - юридическая “чистота” приобретаемой квартиры, её необременённость какими-либо исками, взысканиями или арестами. Вы испытаете удовольствие явно ниже среднего, если однажды на пороге обжитой вами, а главное, частично уже оплаченной квартиры появится вдруг её “законный” владелец. Конечно, благодаря почти обязательному страхованию ипотечного жилья, проблема погашения задолженности перед банком, так или иначе, будет решена. Страховая компания выплатит ваши долги кредитору. Вот только вы останетесь и без квартиры, и без денег, которые уже были в неё вложены за прошедший период.

Поэтому придирчиво изучите прошлое приобретаемой квартиры (цепочка отчуждений). Узнайте, какие документы привели к наступлению права собственности у последнего владельца? И помните, что большинство кредитных и страховых организаций “не пропустят” такие источники права собственности как наследство или рента – слишком часто этот способ приобретения жилья в собственность сопровождается перманентными скандалами и судебными разборками.
Оптимальный вариант – это приватизация или договор купли-продажи. При этом владелец, по возможности, должен быть единственным, и, понятное дело, совершеннолетним. Вы, будучи покупателем по ипотеке, а значит, жёстко ограниченным по временным и финансовым параметрам, подвергаете себя излишнему риску, покупая жилплощадь по многоступенчатой сделке. Ведь чем больше звеньев входят в цепь отчуждения объекта недвижимости, тем выше юридические риски.

Следующий важный момент: в договорах купли-продажи при ипотечных сделках обязательно указывается полная стоимость квартиры. Прежде всего потому, что в противном случае у банка не будет достаточных оснований для того, чтобы принять квартиру в залог. Так или иначе, в договоре купли-продажи прописывается сумма, которая будет не меньше суммы кредита. Значит, вам нужно стараться подыскать себе такую квартиру, которая бы находилась на тот момент в собственности свыше трёх лет. В противном случае вы должны будете компенсировать продавцу квартиры расходы на уплату подоходного налога. А это приведёт к значительному удорожанию квартиры, как минимум на 7%.

Подыскав вариант, который лично вам кажется просто идеальным со всех точек зрения, ни в коем случае не спешите внести аванс до получения одобрения со стороны специалистов по кредитованию, дабы этот самый аванс не потерять. Дело в том, что в случае неутверждения проекта вашей сделки банком, это будет вменено в вину покупателю (то есть – вам).

Помните, что до момента оформления в собственность квартиры, которую вы получили в кредит (и которая будет являться для банка залогом по кредиту), вы должны будете оставить другой залог – ценные бумаги, автомобиль, другую квартиру. Главное – предмет этого “предварительного” залога должен иметь приблизительно такую же стоимость как и приобретаемая в ипотеку квартира.

Так что, собираясь купить жильё в кредит, приходится быть более сговорчивыми. На фоне повышенного спроса и довольно вялого предложения ипотечному заёмщику не стоит привередничать и перебирать варианты, ожидая, когда соединятся вместе все желаемые параметры, а именно: метраж, этажность, наличие балконов и так далее. Помните: приобретая право распоряжаться чужими деньгами, мы осознанно и добровольно принимаем на себя немалые ограничения.

Будьте бдительны, когда в крупном агентстве по недвижимости вас настойчиво уверяют в своей готовности помочь приобрести недвижимость в кредит. Правильнее всего отнестись к такому энтузиазму с большой долей скептицизма. Действительно, для какой такой непонятной надобности агентству вешать себе на шею проблемы с кредитными и другими организациями, обременять себя сбором документов и ждать утверждения сделки банком, в то время как имеется множество покупателей, которые готовы в любой момент выложить нужную сумму. Не вызывает сомнения, что агент, “помогая” вам, неизбежно “взвинтит” цену. Поэтому, если вам нужна квалифицированная помощь специалиста – лучше обратиться к независимому риэлтеру.

Ну вот, кредит получен, подходящая квартира найдена – вы уже практически добились успеха! Осталось всего-то... Точно в указанные сроки вносить ежемесячные платежи для погашения кредита. Иначе пропадут даром все ваши усилия и сгорит синим пламенем ваша надежда на собственное жильё. За несоблюдение графика платежей предусмотрены различные виды штрафных санкций – от штрафов, которые начисляются за каждый день просрочки, до жёсткого требования банка выплатить кредит досрочно и в полном объёме. В  самом худшем случае на квартиру может быть наложен арест, а вы из неё будете выселены.

С момента подписания ипотечного договора и внесения авансового платежа действовать вам придётся очень быстро. Если на день совершения сделки вам будет недоставать какой-нибудь одной-единственной справки, сделка будет сорвана. А вы должны будете разорвать договор по кредиту и возобновить поиски подходящей квартиры...